Allégations biodiversité
Directive européenne 2024/825
Cadre juridique des communications environnementales dans l'immobilier : comprendre ce qui est autorisé, responsabilités et obligations de retrait.
Le cadre juridique : directive UE 2024/825
La directive européenne 2024/825 sur les allégations environnementales redéfinit les règles de communication pour tous les secteurs, y compris l'immobilier. Son objectif : lutter contre le « greenwashing » en imposant une substantiation indépendante des allégations.
Principe fondamental
Les allégations environnementales formulées par les promoteurs, communicants et gestionnaires d'actifs doivent être substantiées par une vérification indépendante. Une communication sans preuve formelle expose l'opérateur à des sanctions de la DGCCRF.
Trois niveaux de preuve distincts
1 Démarche
Interne, opérationnelle. Processus de conception écologique, gestion environnementale, implication des équipes.
Exemple : « Conception basée sur des principes de mitigation écologique » ou « Gestion adaptative de la biodiversité sur site ».
2 Évaluation
Externe, mesurée. Score, analyse, diagnostic réalisés par un tiers (but pas nécessairement accrédité).
Exemple : « Score BPS de 85/100 » ou « Diagnostic Effinature niveau Très Bon ».
3 Certification
Indépendante, formelle, accréditée. Preuve tierce par un organisme accrédité selon ISO/IEC 17065, garantie de conformité réglementaire.
Exemple : « Certification biodiversité délivrée par un organisme accrédité ISO/IEC 17065 » ou « Certification Effinature validée ».
Note : Sous la directive 2024/825, seul le niveau 3 (certification par un organisme accrédité) produit une allégation pleinement défendable juridiquement.
Ce qui est autorisé, ce qui ne l'est pas
Comparaison structurée : les allégations défendables face à la directive 2024/825 et celles qui présentent un risque juridique.
✓ Autorisé
« Opération certifiée Effinature niveau Très Bon »
Certification formelle avec audit indépendant. Preuve tierce documentée.
« Score BPS de 82/100 — audit externe réalisé »
Évaluation mesurable, documentée et vérifiée par un tiers indépendant.
« Certification biodiversité délivrée par un organisme accrédité ISO/IEC 17065 »
Preuve formelle, accréditée, documentée. La plus forte garantie juridique.
« Certification BREEAM New Construction »
Schéma tiers reconnu, audit indépendant formalisé.
« Démarche de conception écologique documentée »
Énoncé de processus interne. Autorisé si pas de claim non-substantiée attachée.
✗ Risqué / Interdit
« Projet respectueux de la biodiversité »
Allégation sans preuve formelle. Greenwashing potentiel. Risque DGCCRF.
« Label biodiversité obtenu »
Si auto-déclaratif ou sans accréditation tierce. Pas de substantiation indépendante.
« Engagement zéro perte nette »
Promesse sans vérification indépendante ni suivi formalisé. Engagement non-vérifiable.
« Plus respectueux de l'environnement »
Comparaison vague sans critères objectifs ni preuve tierce documentée.
« Score Effinature auto-évalué »
Évaluation interne sans audit externe. Pas de substantiation indépendante.
Responsabilité et retrait des allégations
Qui est responsable ?
Le responsable de l'allégation, c'est celui qui la formule. La directive 2024/825 et la jurisprudence DGCCRF établissent que :
- • Le promoteur ou communicant est responsable de la substantiation de chaque allégation qu'il formule publiquement ou en communication B2B.
- • L'organisme certificateur n'est pas responsable de la manière dont l'opérateur utilise ou adapte la certification dans ses communications.
- • Cependant, si la certification elle-même fait l'objet d'une suspension ou annulation, l'opérateur doit retirer immédiatement toute allégation s'en réclamant.
Obligations légales de retrait
Vous devez retirer ou corriger une allégation immédiatement si :
-
1
Certification révoquée : L'organisme certificateur a retiré ou suspendu votre certification. L'allégation n'a plus de fondement.
-
2
Demande DGCCRF : L'autorité de contrôle dénote une non-conformité ou un greenwashing. Vous avez une obligation légale de remédier.
-
3
Condamnation DGCCRF : Une décision administrative ou judiciaire a constaté le caractère trompeur de l'allégation.
-
4
Référentiel révoqué : Le standard ou la norme sur lequel s'appuie votre allégation a été retiré ou invalidé.
Mécanisme et délais de retrait
Délai légal : Dès notification, vous disposez généralement de 14 à 30 jours pour démontrer la conformité ou retirer l'allégation.
Périmètre du retrait : Toutes les communications et supports publicisant l'allégation (site web, documents marketing, réseaux sociaux, presse, rapports) doivent être actualisés. Un simple retrait du site web ne suffit pas si l'allégation figure dans des rapports imprimés ou des documents contractuels.
Trois niveaux de preuve, une stratégie de communication
La clé est de articuler les trois niveaux selon votre contexte et vos audiences. Un niveau seul ne suffit pas pour une allégation forte ; c'est leur combinaison qui crée une narrative robuste.
| Niveau | Fonction | Substantiation juridique | Allégation publique ? |
|---|---|---|---|
| Démarche | Processus écologique interne, conception, gouvernance | Aucune. Preuve interne seulement. | Avec prudence |
| Évaluation | Mesure, diagnostic, score réalisés par un tiers | Partielle. Besoin d'audit indépendant complet. | Recommandé avec audit |
| Certification | Preuve formelle, accréditée, tierce indépendante | Pleine. Substantiation juridiquement défendable. | Autorisé |
Quatre scénarios d'articulation
Scénario 1 : Démarche seule
Contexte : Petit projet, communication interne, pas de claim publique.
Utilisation : Documentation de la démarche écologique, justification auprès des équipes et parties prenantes internes. Pas d'allégation publique.
Scénario 2 : Démarche + Évaluation
Contexte : Communication B2B, investisseurs, pré-qualification marché.
Utilisation : Démarche documentée + score BPS ou Effinature audité. Peut supporter des énoncés légers (« approche mesurée », « score de X ») mais pas d'allégation forte sans certification.
Scénario 3 : Démarche + Évaluation + Certification
Contexte : Grand projet, allégations publiques fortes, investisseurs ESG/SFDR, marketing.
Utilisation : Tous les niveaux articulent le narrative : démarche (le quoi et le pourquoi), évaluation (le mesurable), certification (la preuve). Allégations publiques pleinement défendables.
Scénario 4 : Allégations sans substantiation (À éviter)
Risque : Greenwashing. Exposition DGCCRF.
Exemple : « Projet certifié biodiversité » sans certification réelle. Mise en demeure + amende.
Principe clé
Plus l'allégation est publique et destinée à des audiences larges (investisseurs, médias, publicité), plus la substantiation doit être indépendante et formelle. Le certificateur accrédité est le seul preneur de risque dans le cadre de la directive 2024/825.
Allégations carbone : les mêmes règles s'appliquent
La directive 2024/825 ne couvre pas seulement les allégations biodiversité. Elle s'applique à toute allégation environnementale, y compris les allégations relatives au carbone et au climat. Pour l'immobilier, les allégations les plus exposées sont :
Allégations carbone à risque
- « Chantier bas carbone » sans mesure réelle ni méthodologie documentée
- « Bâtiment neutre en carbone » par simple compensation sans réduction effective
- « RE2020 surperformée » sans donnée vérifiable par un tiers
- « Empreinte carbone réduite de X % » par rapport à un scénario de référence non documenté
Allégations carbone substantiées
- Label CBCA (Chantier Bas Carbone Acté) — mesure réelle + label délivré par IRICE
- Mesure Efficarbone avec méthodologie EN 15978, modules A4-A5 documentés
- Données primaires auditables par un organisme tiers
- Réduction mesurée par rapport à un scénario de référence transparent
Le principe est identique aux allégations biodiversité : plus l'allégation est publique et quantifiée, plus la preuve doit être indépendante. Un promoteur qui revendique un « chantier bas carbone » dans sa communication commerciale s'expose aux mêmes sanctions qu'une allégation biodiversité non substantiée — DGCCRF, mise en demeure, amende.
Outils de substantiation carbone : Efficarbone — mesure carbone chantier · Label CBCA · ESRS E1 — climat
Pour aller plus loin
Hub Formuler
Templates de clauses, modèles de communication, guides sectoriels pour promoteurs et communicants.
Accéder au hub →Marchés publics
Critères d'accès BREEAM, Effinature, biodiversité pour les appels d'offre publics.
Sécuriser mes appels d'offre →Typologies et critères
Comprendre les référentiels Effinature, BPS, BREEAM, HVE et leurs niveaux.
Comparer les référentiels →Assistance juridique
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Nous contacter →Questions fréquentes
La Directive (UE) 2024/825 a été adoptée en mars 2024. Les États membres doivent la transposer d'ici mars 2027. Les entreprises ont intérêt à anticiper car les allégations environnementales sont déjà encadrées par le droit de la consommation existant et les autorités de contrôle (DGCCRF) sont actives.
Une certification délivrée par un organisme accrédité (comme IRICE, accréditation Cofrac n°5-0655) fournit la preuve la plus forte juridiquement pour substantier une allégation environnementale. La Directive 2024/825 reconnaît explicitement les certifications tierces accréditées comme moyen de preuve.
Oui. La Directive 2024/825 couvre toutes les allégations environnementales sans distinction. Une allégation carbone (type « chantier bas carbone ») doit être substantiée par des données vérifiables au même titre qu'une allégation biodiversité.
Vous formulez une allégation environnementale ?
Biodiversité ou carbone : vérifiez votre substantiation. Trois questions pour tester votre conformité :
- 1 Disposez-vous d'une certification délivrée par un organisme accrédité selon la norme ISO/IEC 17065 ?
- 2 L'évaluation a-t-elle été réalisée et auditée par un tiers indépendant documenté ?
- 3 Pouvez-vous justifier immédiatement chaque allégation publique en cas de demande DGCCRF ?
Si la réponse est « non » à l'une de ces questions, réévaluez votre communication avant publication.